廣州五星級(jí)酒店激增 價(jià)格戰(zhàn)一觸即發(fā)
“不查不知道，廣州的五星級(jí)酒店仿佛一夜之間冒出了很多。”某跨國(guó)公司廣州辦事處的陳小姐感嘆到。每次為海外客戶安排酒店，她都習(xí)慣性選擇花園酒店，但花園酒店有段時(shí)間客房停業(yè)重新裝修，上網(wǎng)一查才知道廣州突然多了那么多五星級(jí)酒店。
新中國(guó)成立以來直至上世紀(jì)末，廣州五星級(jí)酒店的數(shù)量一直沒有超過5家。而自1994年廣東國(guó)際大酒店被評(píng)定為五星標(biāo)準(zhǔn)后，長(zhǎng)達(dá)10年時(shí)間，廣州沒有增加一間五星級(jí)酒店，這與廣州的經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)程度極不相稱。而此時(shí)，離廣州不遠(yuǎn)的東莞地區(qū)，五星級(jí)酒店早已數(shù)倍于廣州。
但是，從2005年廣州亞洲國(guó)際大酒店通過五星級(jí)評(píng)定以來，廣州已建和在建五星級(jí)標(biāo)準(zhǔn)酒店突然激增到30多家，短短3年時(shí)間增加了7倍。業(yè)界擔(dān)憂，市場(chǎng)容量恐難支持如此多的高標(biāo)準(zhǔn)酒店，價(jià)格戰(zhàn)在所難免。
地產(chǎn)商熱衷開酒店
“前幾年五星級(jí)酒店供不應(yīng)求，很多人都跑到東莞、深圳去了。”廣東地區(qū)酒店總經(jīng)理聯(lián)誼會(huì)理事長(zhǎng)、香港億豪國(guó)際酒店管理公司名譽(yù)董事長(zhǎng)盧鴻炳認(rèn)為，此輪投資熱潮是市場(chǎng)導(dǎo)向的結(jié)果。很多投資商就是朝這個(gè)市場(chǎng)需求而來，特別是2010年廣州將舉辦亞運(yùn)會(huì)，各類酒店配套需求十分迫切。
據(jù)一份研究報(bào)告顯示，近年來廣州待建的五星級(jí)酒店，超過80%為房地產(chǎn)商投資。酒店似乎已成為開發(fā)商們最熱衷的開發(fā)項(xiàng)目之一。
的確，誠(chéng)如盧鴻炳所言：“廣州酒店業(yè)前些年的整體發(fā)展明顯趨緩”。而最近一段時(shí)間內(nèi)廣州經(jīng)濟(jì)發(fā)展很快，旅游商務(wù)人流大幅增長(zhǎng)。但這似乎還不足以解析房地產(chǎn)商為何如此熱衷于投資酒店業(yè)。
“五星級(jí)酒店是一種長(zhǎng)期穩(wěn)定的投資模式，很多上市公司把商業(yè)地產(chǎn)作為優(yōu)質(zhì)物業(yè)，比如越秀城建，就捆綁了像維多利亞、城建大廈等租金回報(bào)比較大的優(yōu)質(zhì)物業(yè)。而像富力，在珠江新城投資的兩個(gè)五星級(jí)酒店，則是出于回歸A股的考慮。”合富輝煌市場(chǎng)研究部首席分析師黎文江直言。
富力地產(chǎn)董事長(zhǎng)李思廉曾表示，富力是目前中國(guó)房地產(chǎn)發(fā)展行業(yè)內(nèi)少數(shù)已著手建立專門投資物業(yè)組合的公司。事實(shí)上，世界各地不少大型房地產(chǎn)發(fā)展商均擁有投資物業(yè)組合，原因是投資物業(yè)組合可以提供穩(wěn)定及可靠的財(cái)政收入，同時(shí)也是極佳的長(zhǎng)期資本收益來源。
由于土地資源日益稀缺，富力、碧桂園、越秀城建等在地產(chǎn)開發(fā)中實(shí)現(xiàn)了資本積累的地產(chǎn)公司競(jìng)相涌入酒店業(yè)，更多的是希望在房地產(chǎn)開發(fā)的主業(yè)之外尋求穩(wěn)定的長(zhǎng)線經(jīng)營(yíng)回報(bào)。
黎文江表示，股民需要一個(gè)長(zhǎng)期穩(wěn)定的收入作為回報(bào)。由于各種因素影響，光是賣樓賣地，業(yè)績(jī)波動(dòng)比較大，對(duì)股民來說不是一件好事。而五星級(jí)酒店則有比較穩(wěn)定的回報(bào)，特別是在珠江新城CBD這種商務(wù)活動(dòng)頻繁的地段。
另外，廣州大多數(shù)地產(chǎn)商也紛紛在大樓盤內(nèi)建五星級(jí)酒店作為配套。據(jù)碧桂園有關(guān)負(fù)責(zé)人介紹，碧桂園集團(tuán)已開業(yè)及在建的五星級(jí)標(biāo)準(zhǔn)酒店達(dá)十?dāng)?shù)家，近兩年開業(yè)運(yùn)營(yíng)的就有好幾家。通過建設(shè)星級(jí)酒店，可以為公司帶來長(zhǎng)遠(yuǎn)的收益，而且又能提高樓盤檔次、擴(kuò)大樓盤的客戶群。
這些樓盤的酒店多為地產(chǎn)公司直接管理，服務(wù)質(zhì)量也比較有保障。同時(shí)有越來越多的開發(fā)商也意識(shí)到廣州缺乏度假休閑型酒店，在會(huì)展旅游業(yè)大力發(fā)展的同時(shí)，還可以通過利用區(qū)內(nèi)資源，代理高檔住宅出租業(yè)務(wù)，為旅客提供住處。
洋管家進(jìn)駐，意在盡快打開局面
對(duì)開發(fā)商來說，前期建設(shè)動(dòng)輒數(shù)億的投入已是一筆巨資，回報(bào)周期又長(zhǎng)達(dá)近10年，酒店經(jīng)營(yíng)如果不趕快打開局面的話，資金壓力可想而知。
對(duì)于大多數(shù)新興五星級(jí)酒店而言，盡管在硬件方面有優(yōu)勢(shì)，但原本酒店經(jīng)營(yíng)經(jīng)驗(yàn)就不足，又如何在劇烈的競(jìng)爭(zhēng)中形成自己獨(dú)特的品牌優(yōu)勢(shì)？不少投身酒店業(yè)的廣州地產(chǎn)商除了加緊補(bǔ)課之外，大多采取“投資+管理”的方式，引進(jìn)富有經(jīng)驗(yàn)的經(jīng)營(yíng)伙伴。
如美林基業(yè)委托新中酒店管理集團(tuán)進(jìn)行全面管理；海景集團(tuán)與洲際國(guó)際酒店管理集團(tuán)簽訂合作協(xié)議；富力集團(tuán)投資的富力麗思.卡爾頓酒店以及富力君悅大酒店由萬(wàn)豪國(guó)際集團(tuán)和凱悅國(guó)際酒店管理集團(tuán)分別管理經(jīng)營(yíng)。
由于五星級(jí)酒店的客源主要是旅游團(tuán)、商貿(mào)人士等，這就要求酒店要與外面建立很強(qiáng)的聯(lián)系。對(duì)新興的五星級(jí)酒店來說，客源是主要問題。
“像富力就是利用萬(wàn)豪、凱悅在國(guó)外的名聲，吸引客源，這種方式也比較有效。跨國(guó)酒店集團(tuán)是世界聯(lián)營(yíng)的，都有一些固定的客戶名單。當(dāng)他們的客戶到達(dá)廣州，自然就會(huì)選擇熟悉的酒店。國(guó)內(nèi)公司則很難掌握到這些資源。”黎文江分析，由于中國(guó)酒店業(yè)起步較遲，管理理念也比較落后，引進(jìn)跨國(guó)酒店巨頭等于找到了一個(gè)很好的切合點(diǎn)，使管理與國(guó)際化接軌。
短期打折，長(zhǎng)期看好
為了吸引客源，不少新開的五星級(jí)酒店采取了“低價(jià)格”戰(zhàn)略，其市場(chǎng)房?jī)r(jià)多與四星級(jí)酒店看齊。廣州香格里拉大酒店試營(yíng)業(yè)期間，便打出888元+15%服務(wù)費(fèi)的“試住價(jià)格”；而富力麗思·卡爾頓酒店總經(jīng)理龍嘉德也表示，該酒店定位為“最便宜的一間麗思·卡爾頓酒店”。由于酒店的房間具有不可儲(chǔ)存性，賣不出去到了第二天，價(jià)值就是零。在高房?jī)r(jià)、20％的開房率與低房?jī)r(jià)、60％開房率之間選擇，酒店肯定選擇低價(jià)路線。
而隨著廣州城市中心的東移，尤其是中國(guó)進(jìn)出口商品交易會(huì)的地址改在琶洲，廣州整個(gè)酒店業(yè)也在東移。為了迎合市場(chǎng)需求，大批的五星級(jí)酒店在天河商圈以及琶洲展館周邊涌現(xiàn)。單單天河商圈，就有天倫萬(wàn)怡、嘉逸皇冠、保利威斯汀、地中海國(guó)際、富力麗思·卡爾頓、富力君悅、正佳萬(wàn)豪、太古匯香格里拉、粵海喜來登等十幾家高星級(jí)酒店扎堆涌現(xiàn)。打折聚攏客戶似乎已是競(jìng)爭(zhēng)之必然。
“隨著CEPA、泛珠三角、亞運(yùn)啟動(dòng)、珠三角路網(wǎng)形成、新機(jī)場(chǎng)等概念推進(jìn)和深化，廣州的酒店業(yè)將會(huì)有大發(fā)展，對(duì)五星級(jí)配套酒店的需求量也隨之大增。”廣州市規(guī)劃局局長(zhǎng)潘安對(duì)廣州酒店業(yè)的發(fā)展依然樂觀。
盧鴻炳對(duì)此也十分樂觀。他認(rèn)為隨著各五星級(jí)酒店陸續(xù)建成開業(yè)，肯定對(duì)舊的五星級(jí)酒店造成一定的沖擊，并且也會(huì)爭(zhēng)搶部分商務(wù)客源。但競(jìng)爭(zhēng)對(duì)整個(gè)行業(yè)的發(fā)展是有利的，會(huì)迫使酒店不斷提升自己的軟服務(wù)。
實(shí)際上，為應(yīng)對(duì)競(jìng)爭(zhēng)，近年廣州的老牌五星級(jí)酒店也紛紛耗巨資大變臉進(jìn)行裝修改造。花園酒店在2006年8月開始進(jìn)行為期兩個(gè)月的停業(yè)裝修，重點(diǎn)改造樓層客房，與此同時(shí)，還對(duì)全體員工進(jìn)行培訓(xùn)，以提升酒店服務(wù)質(zhì)量和員工整體素質(zhì)。東方賓館也剛剛完成耗資近3億元對(duì)酒店內(nèi)部的全面裝修。
本報(bào)記者 龍飛 對(duì)本文亦有貢獻(xiàn) 中國(guó)經(jīng)營(yíng)報(bào)
