新國展帶熱會展經(jīng)濟(jì) 順義商業(yè)開始“熱身賽”

  2月28日，順義首都機(jī)場T3號航站樓通航，外形宛似一條巨龍的首都機(jī)場新航站樓，率先拉開了東方古都的奧運(yùn)序幕，向世界展示一個全新的“國門”形象。

 

　　3月28日，新國際展覽中心正式投入使用，并迎來了它的第一批客人——2008中國國際服裝服飾博覽會，4月20日，2008年國際汽車展覽會移師新國展。

　　8月，世界矚目的奧運(yùn)會在順義舉辦水上公園和賽馬場比賽。

　　事件蘊(yùn)藏的商機(jī)沒有被任何一個開發(fā)商忽略，一座座酒店、商場規(guī)劃拔地而起。曾經(jīng)有些蕭條的順義區(qū)域作為北京東部發(fā)展帶的龍頭地帶，其商業(yè)地產(chǎn)正在上演精彩的“熱身賽”。

　　新國展帶熱會展經(jīng)濟(jì)

　　3月28日，北京上空飄著絲絲春雨，天氣較冷。位于順義天竺空港城商務(wù)區(qū)的新國展迎來了它的第一批客人——第十六屆中國國際服裝服飾博覽會，來自世界各地的1000多家參展商參展。上午9時，其南登錄廳外已經(jīng)吸引不少觀眾在冒雨排隊候檢，入場。

　　午時，與新國展一路之隔的歐陸廣場購物中心雖然還在招商當(dāng)中，但首先入住的麥當(dāng)勞和棒約翰已經(jīng)開始營業(yè)。偌大的麥當(dāng)勞店里已經(jīng)人滿為患，店門口的顧客冒雨排起長長的隊伍，店里安保則在進(jìn)行人員疏導(dǎo)。“早就料到這幾天人會很多，公司從食物儲備、安全等方面都做好了充足準(zhǔn)備。昨晚，店里漢堡銷售了11萬元，為保證店內(nèi)的安全正常運(yùn)營，不得不出動安保控制店內(nèi)顧客流量。”麥當(dāng)勞員工對記者說道。據(jù)記者采訪了解到，周邊咖啡廳、西餐廳對此次服裝展所帶來的收入，均感到很滿意，對4月20日舉辦的規(guī)模空前的2008年北京國際汽車展則抱有更大期盼。

　　據(jù)新國展工作人員介紹，2008年的館內(nèi)展覽，除3月28日舉行的第十六屆中國國際服裝服飾博覽會和4月份規(guī)模空前的第十屆北京國際汽車展外，今年還將舉行石油展、高爾夫展、通訊展、體育博覽會、舞臺燈光展、機(jī)床展等多個展覽會。

　　顯然，新國展的建成和投入使用為順義及周邊地區(qū)吸引了大流量人群，使其硬件及周邊基礎(chǔ)設(shè)施、配套服務(wù)面臨巨大挑戰(zhàn)。從當(dāng)天的展覽看國展周邊配套則不難看出，不管是新國展的內(nèi)部配套設(shè)施還是周邊區(qū)域配套，都有待改善。比如缺乏休息、餐飲方面的設(shè)施和服務(wù)，就餐環(huán)境擁擠，不能找到適合外國展商口味的食品等。而距離國展最近的高星級酒店，目前能進(jìn)駐的只有空港工業(yè)區(qū)內(nèi)的藍(lán)天酒店，南側(cè)的水木蘭亭北京臨空皇冠假日酒店，其次則是距離較遠(yuǎn)的京順路麗都出口的萬豪酒店和大雨奧斯特酒店。新國展緊鄰的中央別墅區(qū)雖有一些項目配有“會所”、“購物中心”、“生活廣場”、“娛樂休閑商業(yè)街”等諸多社區(qū)商業(yè)設(shè)施，在定位上也提出超出社區(qū)服務(wù)范圍的口號，但從實(shí)際情況來看，它們多數(shù)仍是以服務(wù)社區(qū)居住為目的，特別是居住區(qū)內(nèi)部的商業(yè)設(shè)施，遠(yuǎn)遠(yuǎn)解決不了區(qū)域的巨大需求。

　　對餐飲的需求，只不過是舉辦展會時，與會者眾多需求中的冰山一角。“新國展的開幕無疑帶來了可喜的商業(yè)機(jī)遇，以會展經(jīng)濟(jì)帶動周邊經(jīng)濟(jì)的發(fā)展是令人期待和矚目的。”易鋪網(wǎng)CEO、賽睿顧問董事長陳建明分析認(rèn)為。“新國展具有巨大的市場開放性，并具有海綿效應(yīng)，新國展的投入使用意味著有巨大市場吸引力的各種各樣的展覽，將推動從四面八方聚集的人流的住宿、休閑、商務(wù)、餐飲等綜合性需求。”

　　事實(shí)上，新國展不管是內(nèi)部配套規(guī)劃，還是周邊商業(yè)，都有著喜人的趨勢。新國展館內(nèi)設(shè)計了17萬平方米的配套設(shè)施，其中包括一座4萬平方米的四星級酒店，3萬平方米寫字樓及10萬平方米的綜合商業(yè)設(shè)施：內(nèi)設(shè)商場、餐飲、娛樂、健身等服務(wù)設(shè)施。在新國展中心北側(cè)商業(yè)辦公區(qū)以及裕豐路兩側(cè)將設(shè)置14個賓館。其中裕豐路安華街的交叉口為兩處高檔賓館，其他為中檔賓館，總計賓館酒店建筑面積為53萬平方米。預(yù)計到2008年下半年，新國展周邊賓館酒店、餐飲、商業(yè)文化娛樂、商務(wù)辦公、會議等配套設(shè)施建筑面積將分別達(dá)到55萬、25萬、90萬、75萬和4萬平方米。

　　陳建明用美國拉斯維加斯的會展，與順義未來的發(fā)展做了形象對比。“美國的拉斯維加斯第一大產(chǎn)業(yè)是會展經(jīng)濟(jì)，第二大支柱產(chǎn)業(yè)是博彩，會展經(jīng)濟(jì)讓拉斯維加斯如此享譽(yù)世界，無獨(dú)有偶，順義也已經(jīng)開始起航。”

　　不一樣的奧運(yùn)蛋糕

　　作為北京奧運(yùn)會水上項目比賽地，順義區(qū)和順義新城正在以一種新的方式分割奧運(yùn)蛋糕——不僅抓奧運(yùn)場館和基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，更是充分發(fā)揮“奧運(yùn)”這塊金字招牌的聚集效應(yīng)，做大“奧運(yùn)經(jīng)濟(jì)”蛋糕。

　　早在奧運(yùn)會水上項目確址后，順義就對未來城市功能定位進(jìn)行了全面謀劃。在奧運(yùn)籌辦過程中，順義區(qū)著眼奧運(yùn)對城市建設(shè)的強(qiáng)勁引擎作用，推出了奧運(yùn)場館建設(shè)、潮白河綜合整治、順義新城建設(shè)的“三位一體”工程。

　　去年4月末開放的潮白河森林公園，因?yàn)檎��?月初的清明短假期，公園內(nèi)分布著不少游客。從采訪得知，他們基本都來自于北京城區(qū)、外地來京隨行旅游團(tuán)，除了在這個素有天然氧吧之稱的公園里游玩外，參觀奧運(yùn)場館也成為他們旅途中的重要驛站，在場館前合影留念，有的則是慕名參觀全球最大的單體航站樓——首都機(jī)場T3號航站樓。

　　“順義區(qū)政府把承辦奧運(yùn)賽事與順義新城建設(shè)和潮白河綜合開發(fā)結(jié)合到一起，做到既按照國際奧委會技術(shù)要求高標(biāo)準(zhǔn)完成奧運(yùn)場館建設(shè)，又能完成順義新城建設(shè)和潮白河綜合開發(fā)治理，使之成為北京東北部最大的、富有特色的休閑旅游基地。”陳建明說道，對于后奧運(yùn)的區(qū)域內(nèi)的項目發(fā)展，陳建明比較樂觀：“奧運(yùn)會的舉辦必然會增大順義區(qū)域的知名度，區(qū)域內(nèi)配套、交通、生態(tài)環(huán)境、體育休閑得到更大完善與發(fā)揮，這是區(qū)域商業(yè)地產(chǎn)持續(xù)發(fā)展的后備箱。因此，大可不必?fù)?dān)心奧運(yùn)會后，場館周邊的商業(yè)會一蹶不振。當(dāng)然，最終商業(yè)價值的實(shí)現(xiàn)需要投資商、經(jīng)營商關(guān)注到市場變化的特點(diǎn)進(jìn)行動態(tài)調(diào)整。”

　　目前順義新城內(nèi)，在建以及擴(kuò)建商業(yè)主要有博聯(lián)時代廣場二期建設(shè)工程、博聯(lián)天地小商品市場二期建設(shè)工程、順鑫國際商務(wù)中心建設(shè)工程、西單商場擴(kuò)建工程、怡鑫家園1、2號樓商業(yè)設(shè)施建設(shè)工程，總建筑面積16萬平方米，業(yè)態(tài)涵括百貨、主力店、餐飲、小商品市場。預(yù)計到2015年，商務(wù)區(qū)內(nèi)將建設(shè)商務(wù)辦公面積約為200萬平方米，酒店及公寓約150萬平方米，商業(yè)服務(wù)約70萬平方米，各類建筑總面積約450萬平方米。

　　布局臨空港經(jīng)濟(jì)

　　“T3航站樓的通航以及機(jī)場東擴(kuò)，帶動了一批新企業(yè)的入駐，國航客運(yùn)公司、首都機(jī)場集團(tuán)公司、南方航空公司、漢莎飛機(jī)維修公司等一批重要的航空企業(yè)紛紛落戶順義。有力促進(jìn)了臨空經(jīng)濟(jì)主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)鏈的延伸和拓展，航空企業(yè)成為順義區(qū)商業(yè)發(fā)展的重要力量，加塊了區(qū)域‘空港國際化’的進(jìn)程。”陳建明認(rèn)為。

　　今年1月份順義區(qū)公布的“十一五”草案中，明確提出在未來5年內(nèi)，順義將圍繞擴(kuò)建中的首都機(jī)場，著力打造臨空經(jīng)濟(jì)區(qū)和現(xiàn)代制造業(yè)基地，確立圍繞機(jī)場“做強(qiáng)東西、拓展南北，打造臨空經(jīng)濟(jì)圈”的發(fā)展目標(biāo)。全面推進(jìn)“空港國際化、全區(qū)空港化、發(fā)展融合化”的運(yùn)行機(jī)制。其中，以機(jī)場為核心的空港區(qū)和緊鄰空港區(qū)兩個圈層組成的臨空經(jīng)濟(jì)核心區(qū)產(chǎn)業(yè)將不斷壯大，到2020年，以空港經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)為核心將建成一個20萬人口的空港城。

　　在走訪中，記者看到發(fā)展較為成熟的天竺空港經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)，101國道將園區(qū)分為A、B兩區(qū)，A區(qū)與新國展隔路相望，B區(qū)與新國展接壤。整個工業(yè)園區(qū)內(nèi)嘉里大通、空中客車、聯(lián)邦快遞、宅急送、索愛、松下、LG、國航、南航、東航等上百家國際知名企業(yè)在此設(shè)有辦事處或公司，廠房、倉庫、寫字間。MAX空港企業(yè)園、企業(yè)獨(dú)立院落分布其間，園區(qū)內(nèi)大客車、貨車隨處可見，儼然繁華的海港碼頭。南側(cè)是著名的溫榆河別墅區(qū)，分布有裕京花園、歐陸園、名都苑、嘉科等社區(qū)，北側(cè)是以萬科城市花園、莫奈花園、白露雅園、水青庭等多個中高檔住宅項目組成的大型生活區(qū)。區(qū)內(nèi)有中國銀行、工商銀行、建設(shè)銀行、農(nóng)業(yè)銀行、農(nóng)村商業(yè)銀行等實(shí)力雄厚的金融機(jī)構(gòu)。

　　按照世邦魏理仕北京研究部的研究，中國物流市場連續(xù)7年每年超過10%的物流總量增長率吸引了國外和國內(nèi)投資者的密切關(guān)注。首都機(jī)場西側(cè)的順義天竺空港物流基地作為北京市唯一的航空——公路國際貨運(yùn)樞紐型的物流基地，園區(qū)內(nèi)設(shè)有集空運(yùn)、路運(yùn)、海運(yùn)于一體的物流信息及聯(lián)運(yùn)交易中心。主要吸引從事航空物流、跨國采購、高科技產(chǎn)業(yè)和高附加值的加工企業(yè)入?yún)^(qū)發(fā)展。

　　謹(jǐn)防“短、平、快”陷阱

　　雖然對順義區(qū)域的商業(yè)開發(fā)很期待，陳建明同時也不無擔(dān)憂地表示，“應(yīng)謹(jǐn)防區(qū)域預(yù)期太高，加快供應(yīng)步伐，從而避免陷入短、平、快開發(fā)陷阱。”

　　2007年北京商業(yè)地產(chǎn)高企的空置率也許能給人啟示：CBD空置率20.21%，金融街空置率高達(dá)70%，中關(guān)村空置率34.10%，亞奧空置率50%，東二環(huán)空置率為62.90%，北三環(huán)及燕莎10%。一個令人深思的問題是：空置率都聚焦在北京的熱點(diǎn)區(qū)域。有專家預(yù)測，商業(yè)地產(chǎn)空置率將在2008年，甚至往后的兩三年內(nèi)，呈持續(xù)上升的勢頭。

　　業(yè)內(nèi)人士普遍認(rèn)為，空置率高企排除企業(yè)自身營銷等問題外，北京成功獲得2008年奧運(yùn)會的主辦權(quán)，眾多地產(chǎn)開發(fā)商寄希望于能夠把握奧運(yùn)商機(jī)開發(fā)新的商業(yè)地產(chǎn)項目，并趕在奧運(yùn)前開業(yè)，導(dǎo)致了北京商業(yè)地產(chǎn)在今年出現(xiàn)空置率增加的不利局面。

　　陳建明對記者說：“北京商業(yè)地產(chǎn)8年發(fā)展，最大的教訓(xùn)不是規(guī)劃，而是商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商對項目節(jié)奏的把握。住宅開發(fā)商追求的‘短、平、快’讓開發(fā)商錯失賺更多錢的機(jī)會，對于商業(yè)地產(chǎn)來說，則不只意味著少賺錢，而且還預(yù)示著巨大的投入和無法短期回收投資面臨的風(fēng)險！商業(yè)發(fā)展最怕缺人氣，根據(jù)規(guī)劃，順義新城到2020年，人口達(dá)到90萬人。按照規(guī)律，商業(yè)氛圍的形成一般需要10年左右的時間，根據(jù)目前順義的商業(yè)供應(yīng)，速度還是有些偏快。采取規(guī)劃先行，再根據(jù)市場節(jié)奏制定開發(fā)節(jié)點(diǎn)的辦法，既能從成長的市場中獲利，也能規(guī)避風(fēng)險。何樂而不為呢？”

　　從調(diào)查中發(fā)現(xiàn)，圍繞順義產(chǎn)業(yè)特點(diǎn)，各個區(qū)域的商業(yè)均呈現(xiàn)各自的特征：中央別墅區(qū)別墅置業(yè)者居多，且有新國展做支撐，區(qū)域內(nèi)低端商店幾乎門庭冷落，而像藝術(shù)品、奢侈品、精品店都比較受青睞；新國展、機(jī)場周邊，文化休閑類的商店居多，新國展周邊多家店主則表示將擴(kuò)展店面，增加服務(wù)參展人群的項目。“順義特殊的多產(chǎn)業(yè)特點(diǎn)，決定了開發(fā)商在商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)時需要有更精準(zhǔn)的把握。只有合理把握開發(fā)節(jié)奏，分析項目所在的商圈環(huán)境，準(zhǔn)確定位才能‘笑’到最后。”陳建明總結(jié)道。

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　　新國展開業(yè) 二手別墅普漲100-600元/平方米

　　隨著新國展的開業(yè)，后沙峪、天竺將成為順義房產(chǎn)發(fā)展的“排頭兵”，憑借區(qū)域自身的優(yōu)勢吸引更多房產(chǎn)消費(fèi)者的目光，

　　據(jù)“鏈家地產(chǎn)”統(tǒng)計資料分析，新國展開業(yè)10天，區(qū)域二手別墅報價普遍上漲了100-600元/平方米左右；其中與國展相距比較近且臨近溫榆河、京順路的別墅項目，漲幅在400-600元/平方米左右。如名都園別墅，開業(yè)前150-180平米的別墅報價平均在12900元/平方米左右，開業(yè)后報價為13500元/平方米左右；優(yōu)山美地350-560平米的別墅報價由開業(yè)前的18200元/平方米上漲至18800元/平方米；萊蒙湖別墅300-600平方米別墅報價由16000元/平方米上漲至16400元/平方米。

　　中央別墅區(qū)內(nèi)新國展以西、鄰近首都機(jī)場高速的項目，漲幅則不是很明顯，如美林香檳小鎮(zhèn)300平方米左右的別墅報價，在開業(yè)前為17400元/平方米，開業(yè)后僅上漲100元/平方米左右；麗京花園11000元/平方米的報價在開業(yè)前后沒有變化。新國展以東、鄰近京承高速后沙峪出口的別墅項目，如清錦源、龍湖、中海柏聯(lián)等二手別墅的報價變化不大，漲幅一般在100-300元/平方米。  樓市 曾慧娟