廣州五星級酒店激增 價格戰一觸即發

“不查不知道，廣州的五星級酒店仿佛一夜之間冒出了很多。”某跨國公司廣州辦事處的陳小姐感嘆到。每次為海外客戶安排酒店，她都習慣性選擇花園酒店，但花園酒店有段時間客房停業重新裝修，上網一查才知道廣州突然多了那么多五星級酒店。
　　新中國成立以來直至上世紀末，廣州五星級酒店的數量一直沒有超過5家。而自1994年廣東國際大酒店被評定為五星標準后，長達10年時間，廣州沒有增加一間五星級酒店，這與廣州的經濟發達程度極不相稱。而此時，離廣州不遠的東莞地區，五星級酒店早已數倍于廣州。

　　但是，從2005年廣州亞洲國際大酒店通過五星級評定以來，廣州已建和在建五星級標準酒店突然激增到30多家，短短3年時間增加了7倍。業界擔憂，市場容量恐難支持如此多的高標準酒店，價格戰在所難免。

　　地產商熱衷開酒店

　　“前幾年五星級酒店供不應求，很多人都跑到東莞、深圳去了。”廣東地區酒店總經理聯誼會理事長、香港億豪國際酒店管理公司名譽董事長盧鴻炳認為，此輪投資熱潮是市場導向的結果。很多投資商就是朝這個市場需求而來，特別是2010年廣州將舉辦亞運會，各類酒店配套需求十分迫切。

　　據一份研究報告顯示，近年來廣州待建的五星級酒店，超過80%為房地產商投資。酒店似乎已成為開發商們最熱衷的開發項目之一。

　　的確，誠如盧鴻炳所言：“廣州酒店業前些年的整體發展明顯趨緩”。而最近一段時間內廣州經濟發展很快，旅游商務人流大幅增長。但這似乎還不足以解析房地產商為何如此熱衷于投資酒店業。

　　“五星級酒店是一種長期穩定的投資模式，很多上市公司把商業地產作為優質物業，比如越秀城建，就捆綁了像維多利亞、城建大廈等租金回報比較大的優質物業。而像富力，在珠江新城投資的兩個五星級酒店，則是出于回歸A股的考慮。”合富輝煌市場研究部首席分析師黎文江直言。

　　富力地產董事長李思廉曾表示，富力是目前中國房地產發展行業內少數已著手建立專門投資物業組合的公司。事實上，世界各地不少大型房地產發展商均擁有投資物業組合，原因是投資物業組合可以提供穩定及可靠的財政收入，同時也是極佳的長期資本收益來源。

　　由于土地資源日益稀缺，富力、碧桂園、越秀城建等在地產開發中實現了資本積累的地產公司競相涌入酒店業，更多的是希望在房地產開發的主業之外尋求穩定的長線經營回報。

　　黎文江表示，股民需要一個長期穩定的收入作為回報。由于各種因素影響，光是賣樓賣地，業績波動比較大，對股民來說不是一件好事。而五星級酒店則有比較穩定的回報，特別是在珠江新城CBD這種商務活動頻繁的地段。

　　另外，廣州大多數地產商也紛紛在大樓盤內建五星級酒店作為配套。據碧桂園有關負責人介紹，碧桂園集團已開業及在建的五星級標準酒店達十數家，近兩年開業運營的就有好幾家。通過建設星級酒店，可以為公司帶來長遠的收益，而且又能提高樓盤檔次、擴大樓盤的客戶群。

　　這些樓盤的酒店多為地產公司直接管理，服務質量也比較有保障。同時有越來越多的開發商也意識到廣州缺乏度假休閑型酒店，在會展旅游業大力發展的同時，還可以通過利用區內資源，代理高檔住宅出租業務，為旅客提供住處。

　　洋管家進駐，意在盡快打開局面

　　對開發商來說，前期建設動輒數億的投入已是一筆巨資，回報周期又長達近10年，酒店經營如果不趕快打開局面的話，資金壓力可想而知。

　　對于大多數新興五星級酒店而言，盡管在硬件方面有優勢，但原本酒店經營經驗就不足，又如何在劇烈的競爭中形成自己獨特的品牌優勢？不少投身酒店業的廣州地產商除了加緊補課之外，大多采取“投資+管理”的方式，引進富有經驗的經營伙伴。

　　如美林基業委托新中酒店管理集團進行全面管理；海景集團與洲際國際酒店管理集團簽訂合作協議；富力集團投資的富力麗思.卡爾頓酒店以及富力君悅大酒店由萬豪國際集團和凱悅國際酒店管理集團分別管理經營。

　　由于五星級酒店的客源主要是旅游團、商貿人士等，這就要求酒店要與外面建立很強的聯系。對新興的五星級酒店來說，客源是主要問題。

　　“像富力就是利用萬豪、凱悅在國外的名聲，吸引客源，這種方式也比較有效。跨國酒店集團是世界聯營的，都有一些固定的客戶名單。當他們的客戶到達廣州，自然就會選擇熟悉的酒店。國內公司則很難掌握到這些資源。”黎文江分析，由于中國酒店業起步較遲，管理理念也比較落后，引進跨國酒店巨頭等于找到了一個很好的切合點，使管理與國際化接軌。

　　短期打折，長期看好

　　為了吸引客源，不少新開的五星級酒店采取了“低價格”戰略，其市場房價多與四星級酒店看齊。廣州香格里拉大酒店試營業期間，便打出888元+15%服務費的“試住價格”；而富力麗思·卡爾頓酒店總經理龍嘉德也表示，該酒店定位為“最便宜的一間麗思·卡爾頓酒店”。由于酒店的房間具有不可儲存性，賣不出去到了第二天，價值就是零。在高房價、20％的開房率與低房價、60％開房率之間選擇，酒店肯定選擇低價路線。

　　而隨著廣州城市中心的東移，尤其是中國進出口商品交易會的地址改在琶洲，廣州整個酒店業也在東移。為了迎合市場需求，大批的五星級酒店在天河商圈以及琶洲展館周邊涌現。單單天河商圈，就有天倫萬怡、嘉逸皇冠、保利威斯汀、地中海國際、富力麗思·卡爾頓、富力君悅、正佳萬豪、太古匯香格里拉、粵海喜來登等十幾家高星級酒店扎堆涌現。打折聚攏客戶似乎已是競爭之必然。

　　“隨著CEPA、泛珠三角、亞運啟動、珠三角路網形成、新機場等概念推進和深化，廣州的酒店業將會有大發展，對五星級配套酒店的需求量也隨之大增。”廣州市規劃局局長潘安對廣州酒店業的發展依然樂觀。

　　盧鴻炳對此也十分樂觀。他認為隨著各五星級酒店陸續建成開業，肯定對舊的五星級酒店造成一定的沖擊，并且也會爭搶部分商務客源。但競爭對整個行業的發展是有利的，會迫使酒店不斷提升自己的軟服務。

　　實際上，為應對競爭，近年廣州的老牌五星級酒店也紛紛耗巨資大變臉進行裝修改造。花園酒店在2006年8月開始進行為期兩個月的停業裝修，重點改造樓層客房，與此同時，還對全體員工進行培訓，以提升酒店服務質量和員工整體素質。東方賓館也剛剛完成耗資近3億元對酒店內部的全面裝修。

　　本報記者 龍飛 對本文亦有貢獻  中國經營報