搶灘總部經濟 重慶百萬平方米寫字樓兩年內入市

不少企業將把中新城上城喜來登5A甲級寫字樓作為自己的總部。自該項目開始全球發售的消息公布以來，不少知名企業慕名前來，其中不乏世界500強，以及不少知名房企、制造實業、奢侈品商。其中，重慶高新區上下游產業關聯鏈，如通訊、IT電子科技、出版、醫療、體育等企業，對該寫字樓購買的意向程度非常高。

    中新城上城喜來登5A甲級寫字樓之所以如此被看好，單從三個主要方面，就可展示該項目所體現出的整體尖端寫字樓價值：

    其一，項目位居重慶主城圓心，緊鄰奧體中心和輕軌二號線站臺，為典型的捷運物業。另外，中新城上城項目為80萬平方米城市綜合體，其中有21萬平方米商業物業，成型后，將成為重慶又一商業商務中心。

    其二，為達至成為世界頂級寫字樓對物業品質之要求，設計之初，中新集團付出巨資，邀請世界著名機構擔綱設計。目前，喜來登酒店已經簽約入駐，這對項目最終呈現出的高端品質來說是最保險的選擇。　

    其三，在創新與環保方面樹立頂級榜樣。因為奧體中心沿線建筑的限高政策，該項目成為整個片區唯一的超高層建筑，220.5米，58層，為重慶西區第一高樓，并以上億元投入，鑲嵌世界上最好的玻璃幕墻，結合VAV四管制變風量系統的中央空調，令能耗大大降低。

    樓市的觀望并沒有阻擋開發商的步伐。就在住宅新品紛紛亮相的同時，一批定位高端、瞄準總部經濟的寫字樓也將相繼推出，成為今春樓市的一大興奮點。

百萬平方米寫字樓兩年內入市

    本周，位于奧體中心旁的中新城上城5A寫字樓開始銷售。此外，重慶財富中心、萬豪二期、重賓·保利國際廣場、西南經濟協作大廈、亞太商谷、世紀英皇、揚子江商務中心等寫字樓產品也將在上半年陸續推向市場。下半年，寫字樓市場更將出現鼎固較場口雙塔樓等震撼項目。

    這些產品中，大多數都具有“超白金”的質感：國際大師規劃設計，城市中心顯著地標，多為超高層建筑；提供能與世界500強零距離接觸的大商務平臺；全面升級的綜合配套；跨越國界的5A智能中樞系統；極具時代感的生態景觀相匹配；開合有度適合現代化辦公要求的彈性空間；彰顯身份與地位的著名酒店全程星級物管服務；人性化關懷的頂級職業經理人商務會所；物超所值升值無限的多重價值物業。

    據不完全統計，2008年，有10個以上精品寫字樓項目將面市，推盤規模為近5年之最。到2009年，將有超過100萬平方米的寫字樓供貨量投入市場，各界人士對此數字多數表示擔憂，恐怕市場承接力不足，出現空置率急速上升現象。

118戶全球大企業總部設重慶

    但大家忽略了一個新熱點的形成，這就是——總部經濟。據介紹，從去年開始，世界500強，全國知名地產商、網絡運營商、金融商、制造商、奢侈品銷售商等等，都已經蜂擁入渝，并成立中國西部或西南區總部，對頂級寫字樓的需求非常旺盛。

    具體來說，“總部經濟”是指某區域通過創造各種有利條件，吸引跨國公司和外埠大型企業集團總部入駐，通過極化效應和擴散效應，形成集群布局基地和合理的價值鏈分工的經濟活動的統稱。在“總部經濟”中，總部集中的區域一般能夠吸引更多的人才、資本、信息等創新要素向該區域流動，在價值鏈分工中，可占據“高端”地位，獲取更高的利潤回報，并且能提升本區域的產業水平和擴大本地區經濟總量，提高區域經濟競爭能力。

    據統計，重慶范圍內已有各類知名企業機構5000余戶，尤其是118戶全球知名大企業把中國西部的總部放在重慶，現在入駐解放碑CBD的大陸以外世界500強企業已達50家，占全市的60%。其余的40％集中在高新區和三北地區。

    預計在近幾年間，還會有不少企業在市內購置整棟物業作行政總部使用。

    旭日地產總經理趙楠透露，“我們將‘總部經濟’想法推薦給許多大發展商，獲得了普通認同。從目前市場來看，‘總部經濟’必將成為房地產市場的焦點。”

    “確立試驗區為重慶加快發展提供了重大機遇，重慶的經濟發展將更加健康快速。同時，重慶保稅區申建，會讓外來企業不斷進駐，勢必產生更多的商務需求。”重慶英聯地產顧問有限公司銷售總監李希說，可以預計，重慶辦公物業高端市場，尤其是甲級寫字樓市場面臨較大的發展機遇。尤其是在渝中區、高新區和三北地區。

趙楠認為，隨著總部經濟效應的顯現，精品寫字樓其實是供不應求，不少有影響力的項目，將會非常搶手。這也為投資市場提供了契機，業界專家指出，重慶住宅在未來一段時間內的價格上漲空間已經不大，而租賃行情不斷增高的寫字樓產品卻存在明顯的價值洼地。

立足重慶買比租更劃算

    來自戴德梁行的消息表明：重慶目前可售的寫字樓數量不多，目前有中新城上城、揚子江商務中心、亞太商谷和財富中心等。值得一提的是，歐美客戶、東南亞客戶和中國香港客戶紛紛入市，打破了長期以來只有內資才會購買辦公樓的慣例———在中新城上城，外資客戶絡繹不絕，預計有三分之一的可售面積將會被外資客戶持有。

    據了解，截至2月底，甲級寫字樓平均日租金已達每平方米4元。而高端寫字樓銷售的均價普遍在1.2萬元—1.5萬元／平方米。若以100元/平方米/月的租金連管理費計算，租房5年已相當于買一棟面積相當的產業。

    在甲級寫字樓市場上，租和買相比較，購買無疑更合算。目前商用房產的土地使用年限是50年，貸款年限10年。重慶辦公樓投資回報率平均在7％左右，如果租用一個物業，每個月需要繳納租金，實際上是在替小業主還貸款。

    “如果是民營企業，打算長期在重慶發展，并且希望樹立企業形象的，那我會建議其去購買寫字樓。而部分的跨國企業同樣也發現租賃成本在上升，尤其是對于制造業、制藥業、船運業等收益比較穩定的行業企業，我也會建議其購買物業。尤其是那些好地段、價格在1.2萬元／平方米左右的寫字樓，我會建議他們購買持有。但我們不會推薦價格超過1.6萬元／平方米的寫字樓。”有業內人士這樣建議。重慶晨報 幸飛