榕會展中心南遷催熟城南板塊 聚合效應成就價值

【核心提示】 11月上旬，會展中心將落戶城南板塊的消息終于被打上了官方烙印。福州市建設局、市貿發局聯合下達通知，占地2000多畝、總投資20多億元的福州海峽國際會展中心即將開工。該項目位于城南板塊的下洋村，預計將于2009年初建成。一時間，城南板塊再度成為業界聚焦的對象，區域價值被廣泛看好。地處城南板塊的新倉山洋樓、大唐世家、都會華彩等在售樓盤的負責人均表示，會展搬遷的消息傳開以后，意向客戶購買欲望明顯增強。

　那么城南板塊能借此機會實現再次晉級嗎？

　濱海“大福州”城南挑大梁

　早在會展中心進入城南境內之前，城南板塊就已經成為政府規劃的重中之重。2004年，福州市編寫的《閩江口城鎮群發展規劃》就提出，將福州市從濱江型城市向跨江型城市發展，最終實現濱海型城市的終極目標。2006年，福州市人大常委會審議通過了《市政府關于撤銷長樂市、閩侯縣設立福州市長樂區、閩侯區的議案》。在福州“十一五”規劃中，2010年，城南將成為福州城市的主體。也就是說，到了那時，城南將成為福州的城市中心區。另據了解，我省今年內要完成長樂、閩侯撤市（縣）改區報批工作。這意味著，福州已經朝濱海城市、“大福州”邁出實質性步伐。

　為什么城南板塊會被政府如此看重呢？業內人士分析，福州三面環山，唯有南面一馬平川而且尚有相對充足的土地資源。同時福州城市發展的目標是把福清、長樂和羅源與福州老城區貫通起來，而城南恰恰是連接福清、長樂的必經之路，因此對“大福州”戰略而言，城南具有紐帶和跳板的作用。

　目前，城南板塊的市政配套和交通設施都在緊鑼密鼓“上馬”中。汽車南站和火車南站都選擇落戶城南；福州三環二期、溫福鐵路、福廈鐵路已經動建；福峽路拓寬工程正在火熱進行中；南江濱東段道路、三江路、福灣路、林浦路和鼓山大橋工程，日前也已完成施工前期工作，并力爭年內陸續開工建設，2010年前建成通車。

 

　【分析】聚合效應成就價值

　“并不是所有的會展場館都能帶動房地產行業的，投資置業的人群不可能是沖著會展本身來買房的，更多的是看中會展所帶來的聚合效應。”大唐世家的負責人告訴記者，購房者進行投資置業都必須有一個強有力的“誘因”，政府大興市政配套，現在又南遷會展中心，這就是一個市場信號。

　目前，福州正面臨著從跨江城市向濱海城市的轉變，政府有意讓城南成為發展的中心，以此作為城市建設和發展的主線，政府會循序漸進地把市政配套逐步完善起來。從長遠來看，發展城南，也是跨江城市向濱海城市轉變的大勢所趨，并以城南作為城市建設和發展的主線，接下來政府會一個接著一個規劃，把市政配套等逐步地完善起來。其實，政府集中投入建設也就是土地逐步增值、區域價值不斷提高的一個過程。

　業內人士林先生指出，一個會展中心并不能提升一個區域的房產價值，它必須是一種綜合性的提升，是一種聚合效應的累計，會展只是政府大規劃版圖的一步棋，只有把整盤棋都走好了，城門板塊的區域價值才能升上去。一般來說，會展經濟的培育期為5年左右。目前城南板塊的各項硬件都已經箭在弦上，下一步是修煉內功的問題，即充分利用硬件條件，把會展經濟搞活搞好，提升整個城門板塊的區域價值。

　“多功能”會展釋放活力

　　現代會展業作為新興產業，是對外交流的窗口，能夠吸引人流、信息流的大量涌入。業內人士林先生認為，會展業全面帶動了人流、商業以及金融資產的快速流動，全方位拉動整個區域價值、城市價值的崛起。因此，會展中心是周邊地產項目迅速發展的催化劑。目前會展業較為成熟的城市，如北京、上海、廣州、廈門等地，其會展中心的毗鄰圈乃至更大范圍都成為兵家必爭之地，競爭十分激烈。

　據了解，海峽國際會展中心周邊規劃有海峽青少年活動中心、海峽體育中心、海峽圖書館、海峽美術館、海峽檔案館、海峽電影城以及商務酒店等相關配套設施。業內人士鄭青松分析認為，會展應是一種融休閑、娛樂、購物等于一體的具有多種功能作用的經濟形式，只有產生了多功能，會展才能鮮活起來，對當地的商業、住宅的影響才能得以釋放。由此可見，海峽國際會展中心已經做好了與國際接軌的準備，其區域內的配套設施已經為會展業所要求的多功能下足了工夫。

鄭青松認為會展帶動地產必須要滿足以下幾個條件：首先，要對會展有準確的定位，選擇綜合性還是專屬性的發展模式，對于會展而言，只有整個經濟體量和檔次達到一定的層次，才能產生經濟效益，才能對房地產有所影響。其二，能否充分地進行市場化運作，并形成自己的特色，產生強有力的輻射影響力。如果單靠政府主導，會展的影響力和發揮空間都極為有限，只有長期地、持續地進行市場化運作，會展才能漸進式地對房地產產生影響。例如成都的糖煙酒展會在全國都很有名氣，外來客商特別多。其三，交通、配套都屬“上乘”之作。從硬件上來說，會展配套應該要全面還要方便，如對商業種類、旅游景點都應該不一而足。其四，要有行業龍頭的示范效應。

　【觀點】打響特色牌

　會展對商業的影響是直接的，對住宅產業的影響是間接的，對區域價值的影響是漸進的。會展的成熟需要大體量的商業、市政配套的扶持，使其價值內涵不斷增加。如果沒有內涵的支持，對會展的宣揚那僅僅只是一種炒作，最終只能落下個“短命秀才”的下場。業內人士鄭先生指出，由于福州整體的經濟體量不是太大，即使在省內暫時也無法和廈門形成分庭抗禮的局面，在這種局勢面前，福州必須發揮特色行業的龍頭企業的作用，打響特色牌，以奇制勝，讓福州的會展業逐步升溫。“我認為舉辦茶博會就是一個很好的例子，如果有龍頭茶商的參與，能使得會展本身更具有專業性、特色性，同時也可能吸納更多茶商加入其中。”他說。