新國展帶熱會展經濟 順義商業開始“熱身賽”

  2月28日，順義首都機場T3號航站樓通航，外形宛似一條巨龍的首都機場新航站樓，率先拉開了東方古都的奧運序幕，向世界展示一個全新的“國門”形象。

 

　　3月28日，新國際展覽中心正式投入使用，并迎來了它的第一批客人——2008中國國際服裝服飾博覽會，4月20日，2008年國際汽車展覽會移師新國展。

　　8月，世界矚目的奧運會在順義舉辦水上公園和賽馬場比賽。

　　事件蘊藏的商機沒有被任何一個開發商忽略，一座座酒店、商場規劃拔地而起。曾經有些蕭條的順義區域作為北京東部發展帶的龍頭地帶，其商業地產正在上演精彩的“熱身賽”。

　　新國展帶熱會展經濟

　　3月28日，北京上空飄著絲絲春雨，天氣較冷。位于順義天竺空港城商務區的新國展迎來了它的第一批客人——第十六屆中國國際服裝服飾博覽會，來自世界各地的1000多家參展商參展。上午9時，其南登錄廳外已經吸引不少觀眾在冒雨排隊候檢，入場。

　　午時，與新國展一路之隔的歐陸廣場購物中心雖然還在招商當中，但首先入住的麥當勞和棒約翰已經開始營業。偌大的麥當勞店里已經人滿為患，店門口的顧客冒雨排起長長的隊伍，店里安保則在進行人員疏導。“早就料到這幾天人會很多，公司從食物儲備、安全等方面都做好了充足準備。昨晚，店里漢堡銷售了11萬元，為保證店內的安全正常運營，不得不出動安保控制店內顧客流量。”麥當勞員工對記者說道。據記者采訪了解到，周邊咖啡廳、西餐廳對此次服裝展所帶來的收入，均感到很滿意，對4月20日舉辦的規模空前的2008年北京國際汽車展則抱有更大期盼。

　　據新國展工作人員介紹，2008年的館內展覽，除3月28日舉行的第十六屆中國國際服裝服飾博覽會和4月份規模空前的第十屆北京國際汽車展外，今年還將舉行石油展、高爾夫展、通訊展、體育博覽會、舞臺燈光展、機床展等多個展覽會。

　　顯然，新國展的建成和投入使用為順義及周邊地區吸引了大流量人群，使其硬件及周邊基礎設施、配套服務面臨巨大挑戰。從當天的展覽看國展周邊配套則不難看出，不管是新國展的內部配套設施還是周邊區域配套，都有待改善。比如缺乏休息、餐飲方面的設施和服務，就餐環境擁擠，不能找到適合外國展商口味的食品等。而距離國展最近的高星級酒店，目前能進駐的只有空港工業區內的藍天酒店，南側的水木蘭亭北京臨空皇冠假日酒店，其次則是距離較遠的京順路麗都出口的萬豪酒店和大雨奧斯特酒店。新國展緊鄰的中央別墅區雖有一些項目配有“會所”、“購物中心”、“生活廣場”、“娛樂休閑商業街”等諸多社區商業設施，在定位上也提出超出社區服務范圍的口號，但從實際情況來看，它們多數仍是以服務社區居住為目的，特別是居住區內部的商業設施，遠遠解決不了區域的巨大需求。

　　對餐飲的需求，只不過是舉辦展會時，與會者眾多需求中的冰山一角。“新國展的開幕無疑帶來了可喜的商業機遇，以會展經濟帶動周邊經濟的發展是令人期待和矚目的。”易鋪網CEO、賽睿顧問董事長陳建明分析認為。“新國展具有巨大的市場開放性，并具有海綿效應，新國展的投入使用意味著有巨大市場吸引力的各種各樣的展覽，將推動從四面八方聚集的人流的住宿、休閑、商務、餐飲等綜合性需求。”

　　事實上，新國展不管是內部配套規劃，還是周邊商業，都有著喜人的趨勢。新國展館內設計了17萬平方米的配套設施，其中包括一座4萬平方米的四星級酒店，3萬平方米寫字樓及10萬平方米的綜合商業設施：內設商場、餐飲、娛樂、健身等服務設施。在新國展中心北側商業辦公區以及裕豐路兩側將設置14個賓館。其中裕豐路安華街的交叉口為兩處高檔賓館，其他為中檔賓館，總計賓館酒店建筑面積為53萬平方米。預計到2008年下半年，新國展周邊賓館酒店、餐飲、商業文化娛樂、商務辦公、會議等配套設施建筑面積將分別達到55萬、25萬、90萬、75萬和4萬平方米。

　　陳建明用美國拉斯維加斯的會展，與順義未來的發展做了形象對比。“美國的拉斯維加斯第一大產業是會展經濟，第二大支柱產業是博彩，會展經濟讓拉斯維加斯如此享譽世界，無獨有偶，順義也已經開始起航。”

　　不一樣的奧運蛋糕

　　作為北京奧運會水上項目比賽地，順義區和順義新城正在以一種新的方式分割奧運蛋糕——不僅抓奧運場館和基礎設施建設，更是充分發揮“奧運”這塊金字招牌的聚集效應，做大“奧運經濟”蛋糕。

　　早在奧運會水上項目確址后，順義就對未來城市功能定位進行了全面謀劃。在奧運籌辦過程中，順義區著眼奧運對城市建設的強勁引擎作用，推出了奧運場館建設、潮白河綜合整治、順義新城建設的“三位一體”工程。

　　去年4月末開放的潮白河森林公園，因為正處4月初的清明短假期，公園內分布著不少游客。從采訪得知，他們基本都來自于北京城區、外地來京隨行旅游團，除了在這個素有天然氧吧之稱的公園里游玩外，參觀奧運場館也成為他們旅途中的重要驛站，在場館前合影留念，有的則是慕名參觀全球最大的單體航站樓——首都機場T3號航站樓。

　　“順義區政府把承辦奧運賽事與順義新城建設和潮白河綜合開發結合到一起，做到既按照國際奧委會技術要求高標準完成奧運場館建設，又能完成順義新城建設和潮白河綜合開發治理，使之成為北京東北部最大的、富有特色的休閑旅游基地。”陳建明說道，對于后奧運的區域內的項目發展，陳建明比較樂觀：“奧運會的舉辦必然會增大順義區域的知名度，區域內配套、交通、生態環境、體育休閑得到更大完善與發揮，這是區域商業地產持續發展的后備箱。因此，大可不必擔心奧運會后，場館周邊的商業會一蹶不振。當然，最終商業價值的實現需要投資商、經營商關注到市場變化的特點進行動態調整。”

　　目前順義新城內，在建以及擴建商業主要有博聯時代廣場二期建設工程、博聯天地小商品市場二期建設工程、順鑫國際商務中心建設工程、西單商場擴建工程、怡鑫家園1、2號樓商業設施建設工程，總建筑面積16萬平方米，業態涵括百貨、主力店、餐飲、小商品市場。預計到2015年，商務區內將建設商務辦公面積約為200萬平方米，酒店及公寓約150萬平方米，商業服務約70萬平方米，各類建筑總面積約450萬平方米。

　　布局臨空港經濟

　　“T3航站樓的通航以及機場東擴，帶動了一批新企業的入駐，國航客運公司、首都機場集團公司、南方航空公司、漢莎飛機維修公司等一批重要的航空企業紛紛落戶順義。有力促進了臨空經濟主導產業鏈的延伸和拓展，航空企業成為順義區商業發展的重要力量，加塊了區域‘空港國際化’的進程。”陳建明認為。

　　今年1月份順義區公布的“十一五”草案中，明確提出在未來5年內，順義將圍繞擴建中的首都機場，著力打造臨空經濟區和現代制造業基地，確立圍繞機場“做強東西、拓展南北，打造臨空經濟圈”的發展目標。全面推進“空港國際化、全區空港化、發展融合化”的運行機制。其中，以機場為核心的空港區和緊鄰空港區兩個圈層組成的臨空經濟核心區產業將不斷壯大，到2020年，以空港經濟開發區為核心將建成一個20萬人口的空港城。

　　在走訪中，記者看到發展較為成熟的天竺空港經濟開發區，101國道將園區分為A、B兩區，A區與新國展隔路相望，B區與新國展接壤。整個工業園區內嘉里大通、空中客車、聯邦快遞、宅急送、索愛、松下、LG、國航、南航、東航等上百家國際知名企業在此設有辦事處或公司，廠房、倉庫、寫字間。MAX空港企業園、企業獨立院落分布其間，園區內大客車、貨車隨處可見，儼然繁華的海港碼頭。南側是著名的溫榆河別墅區，分布有裕京花園、歐陸園、名都苑、嘉科等社區，北側是以萬科城市花園、莫奈花園、白露雅園、水青庭等多個中高檔住宅項目組成的大型生活區。區內有中國銀行、工商銀行、建設銀行、農業銀行、農村商業銀行等實力雄厚的金融機構。

　　按照世邦魏理仕北京研究部的研究，中國物流市場連續7年每年超過10%的物流總量增長率吸引了國外和國內投資者的密切關注。首都機場西側的順義天竺空港物流基地作為北京市唯一的航空——公路國際貨運樞紐型的物流基地，園區內設有集空運、路運、海運于一體的物流信息及聯運交易中心。主要吸引從事航空物流、跨國采購、高科技產業和高附加值的加工企業入區發展。

　　謹防“短、平、快”陷阱

　　雖然對順義區域的商業開發很期待，陳建明同時也不無擔憂地表示，“應謹防區域預期太高，加快供應步伐，從而避免陷入短、平、快開發陷阱。”

　　2007年北京商業地產高企的空置率也許能給人啟示：CBD空置率20.21%，金融街空置率高達70%，中關村空置率34.10%，亞奧空置率50%，東二環空置率為62.90%，北三環及燕莎10%。一個令人深思的問題是：空置率都聚焦在北京的熱點區域。有專家預測，商業地產空置率將在2008年，甚至往后的兩三年內，呈持續上升的勢頭。

　　業內人士普遍認為，空置率高企排除企業自身營銷等問題外，北京成功獲得2008年奧運會的主辦權，眾多地產開發商寄希望于能夠把握奧運商機開發新的商業地產項目，并趕在奧運前開業，導致了北京商業地產在今年出現空置率增加的不利局面。

　　陳建明對記者說：“北京商業地產8年發展，最大的教訓不是規劃，而是商業地產開發商對項目節奏的把握。住宅開發商追求的‘短、平、快’讓開發商錯失賺更多錢的機會，對于商業地產來說，則不只意味著少賺錢，而且還預示著巨大的投入和無法短期回收投資面臨的風險！商業發展最怕缺人氣，根據規劃，順義新城到2020年，人口達到90萬人。按照規律，商業氛圍的形成一般需要10年左右的時間，根據目前順義的商業供應，速度還是有些偏快。采取規劃先行，再根據市場節奏制定開發節點的辦法，既能從成長的市場中獲利，也能規避風險。何樂而不為呢？”

　　從調查中發現，圍繞順義產業特點，各個區域的商業均呈現各自的特征：中央別墅區別墅置業者居多，且有新國展做支撐，區域內低端商店幾乎門庭冷落，而像藝術品、奢侈品、精品店都比較受青睞；新國展、機場周邊，文化休閑類的商店居多，新國展周邊多家店主則表示將擴展店面，增加服務參展人群的項目。“順義特殊的多產業特點，決定了開發商在商業地產開發時需要有更精準的把握。只有合理把握開發節奏，分析項目所在的商圈環境，準確定位才能‘笑’到最后。”陳建明總結道。

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　　新國展開業 二手別墅普漲100-600元/平方米

　　隨著新國展的開業，后沙峪、天竺將成為順義房產發展的“排頭兵”，憑借區域自身的優勢吸引更多房產消費者的目光，

　　據“鏈家地產”統計資料分析，新國展開業10天，區域二手別墅報價普遍上漲了100-600元/平方米左右；其中與國展相距比較近且臨近溫榆河、京順路的別墅項目，漲幅在400-600元/平方米左右。如名都園別墅，開業前150-180平米的別墅報價平均在12900元/平方米左右，開業后報價為13500元/平方米左右；優山美地350-560平米的別墅報價由開業前的18200元/平方米上漲至18800元/平方米；萊蒙湖別墅300-600平方米別墅報價由16000元/平方米上漲至16400元/平方米。

　　中央別墅區內新國展以西、鄰近首都機場高速的項目，漲幅則不是很明顯，如美林香檳小鎮300平方米左右的別墅報價，在開業前為17400元/平方米，開業后僅上漲100元/平方米左右；麗京花園11000元/平方米的報價在開業前后沒有變化。新國展以東、鄰近京承高速后沙峪出口的別墅項目，如清錦源、龍湖、中海柏聯等二手別墅的報價變化不大，漲幅一般在100-300元/平方米。  樓市 曾慧娟