越南政府抬地價(jià)，開發(fā)商急了

　　越南的土地市場(chǎng)目前存在兩種土地價(jià)格。第一種是根據(jù)《土地法》的規(guī)定由財(cái)政部、自然資源與環(huán)境部共同確定的“官方土地價(jià)格”，這一價(jià)格的主要用途是：土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓稅的計(jì)算、土地分配或租賃時(shí)稅收的征收、土地分配時(shí)地產(chǎn)的估價(jià)和土地收回的補(bǔ)償。第二種為“非正規(guī)土地市場(chǎng)”或稱“影子土地市場(chǎng)”的民間土地交易價(jià)格。第一種土地價(jià)格要遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于第二種，大約相當(dāng)于第二種的50%。

　　越南政府的土地新政讓開發(fā)商成了熱鍋上的螞蟻。

　　根據(jù)10月即將正式生效的第69號(hào)法令，越南房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)所支付的土地使用和補(bǔ)償費(fèi)將相當(dāng)于市場(chǎng)價(jià)的全額，而不是像現(xiàn)在一樣基于政府官方估價(jià)。這意味著，這些企業(yè)在投資房地產(chǎn)項(xiàng)目時(shí)投入的成本比之前高很多——先從土地所有者手中購(gòu)買土地，再支付相當(dāng)于市場(chǎng)售價(jià)的土地使用和補(bǔ)償費(fèi)。

　　分析人士擔(dān)心，這項(xiàng)政策將迫使開放商把增加的成本轉(zhuǎn)嫁到消費(fèi)者身上，導(dǎo)致房?jī)r(jià)飆升。

　　開發(fā)商利潤(rùn)空間被壓縮

　　An Thien Ly公司的經(jīng)理阮景何稱，該公司在文奇市購(gòu)得了一處住宅用地，并同意以每平方米400萬越南盾（約合1429元人民幣）的價(jià)格購(gòu)入，計(jì)劃以每平方米450萬越南盾的價(jià)格售出。“如果按照新的法規(guī)執(zhí)行的話，公司將必須額外支付每平方米450萬越南盾美元的土地使用費(fèi)。因此，公司已經(jīng)被迫撤資。”他說。

　　來自Binh Dan公司的一位代表稱，該公司在胡志明市購(gòu)買了一處1.4萬平方米的住宅用地，根據(jù)新的規(guī)定，他們將支付570億越南盾的土地使用費(fèi)，然而整個(gè)項(xiàng)目也就價(jià)值600億越南盾而已。

　　Dat Lanh房產(chǎn)公司副總裁阮文德也同意新的政策會(huì)讓房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)很難實(shí)現(xiàn)盈利。“以一處1萬平方米的住宅用地為例，房地產(chǎn)公司將以大約510億越南盾的價(jià)格出售，其中包括支付給土地所有者的補(bǔ)償費(fèi)400億越南盾，建造公園等公共設(shè)施費(fèi)用大約需要80億越南盾，加上用于建造道路的30億越南盾，整個(gè)項(xiàng)目公司預(yù)計(jì)只能獲利約6億越南盾。”

　　可能會(huì)考慮修改

　　在此情況下，開發(fā)商在繳納土地使用費(fèi)后很可能陷入虧損的境地，因此，他們勢(shì)必通過漲價(jià)來賺回此前的損失。

　　“這項(xiàng)新的法令將使土地價(jià)格飆升，因?yàn)榉康禺a(chǎn)公司只能依靠提高售價(jià)來彌補(bǔ)他們面臨的越來越高的成本。”胡志明市房地產(chǎn)協(xié)會(huì)主席黎黃朱說。

　　“新的法規(guī)仍然需要修正。由于市場(chǎng)價(jià)格是基于已開發(fā)土地的價(jià)格所制定，所以無論土地有沒有進(jìn)行基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，房地產(chǎn)公司都將為其支付同樣的價(jià)格。”阮氏琴律師說。

　　不過，這項(xiàng)措施在出臺(tái)前還有望修改。“如果開發(fā)商們覺得確實(shí)遭受了差別對(duì)待的話，相關(guān)部門會(huì)考慮對(duì)新的法規(guī)進(jìn)行修正。”胡志明市財(cái)務(wù)局物價(jià)部副部長(zhǎng)阮國(guó)戰(zhàn)回應(yīng)說。作者 吳曉峰 劉澤凡   《東方早報(bào)》