長期平穩(wěn)發(fā)展的馬來西亞房地產(chǎn)市場
一、依法管理、使用和買賣土地
馬憲法規(guī)定土地屬于州務問題，各州均設有土地局，1966年1月1日起生效的國家土地法典（The National Land Code 1965）是馬最主要的土地法律框架。各州（沙巴、砂撈越兩州除外）在聯(lián)邦政府監(jiān)督下，可制定本州的土地政策。憲法和國家土地法典均規(guī)定土地可以成為私有財產(chǎn)并受保護，除馬來人保留地及各州特殊規(guī)定外（如吉蘭丹州禁止州外人士購買本州土地），土地可以自由買賣。土地所有方式分兩種，一種是永久擁有權（Freehold），獲得永久地契，另一種是租賃性擁有權（Leasehold），可獲最長有效期為99年的租契。
馬來西亞土地面積約33萬平方公里，分為13個州及3個聯(lián)邦直轄區(qū)，截至2006年底人口達2664萬，屬于地廣人稀的多元種族國家，馬來人占總人口的66.1％，華人占25.1％，印度人占7.5％，其他種族占1.3%。為保護馬來人利益，馬政府始終將限制土地轉讓和炒作作為主要著力點。1、1976年城鎮(zhèn)與鄉(xiāng)村規(guī)劃法令及其1995年修正案規(guī)定，任何申請取得土地，以及更改土地用途的方案必須呈報審批，且只有在不違反地方政府規(guī)劃原則與目標的情況下，方可獲得批準。2、政府部門、企業(yè)或個人不得隨意征用土地，只有州政府有權在必要時征用州內(nèi)土地及改變土地原使用性質(zhì)，聯(lián)邦政府要征用土地也要通過州政府，并向后者支付費用。凡征用土地，必須公布征用理由和確定補償標準。3、地方政府劃定的“公共用途保留地”、“森林保留地”等，歸政府永久使用，不得租借或處理給任何人。4、國家土地法典規(guī)定，各種用途的土地必須在地契注明的規(guī)定時間內(nèi)開發(fā)，如果違反，將無條件收回土地。5、馬土地總面積中約1/4屬于“馬來人保留地”。1913年聯(lián)邦政府專門通過了“馬來人保留地法”（Malay Reserve Enactment）并沿用至今，劃出一些只能由馬來人占有的土地，除非獲得州政府批準，不能出售、出租、抵押給非馬來人。上述做法有效控制了土地的流通。
二、實施有利于廣大民眾利益的房屋政策
馬政府把為所有馬來西亞公民提供充足的、負擔得起的、公共配套設施齊全的高質(zhì)量房源作為住宅發(fā)展目標。各級政府在住房建造及管理中分工明確。聯(lián)邦政府層面（主要是房屋與地方政府部，以下簡稱房地部）主要負責制定相關法律政策，為發(fā)展商發(fā)放準證；州和市政府負責制定本地區(qū)土地使用計劃、審批建房等。多年來，馬房屋建造與銷售政策穩(wěn)定，不但滿足了市場商品房需求，而且滿足了中、低收入群體住房需求。
（一）高度重視廉價房屋建設
1、廉價房屋政策由來已久。20世紀70年代，馬經(jīng)濟基礎逐漸從農(nóng)業(yè)經(jīng)濟轉變成為以工業(yè)為主的經(jīng)濟，城市化進程加快，大量勞動力由農(nóng)村迅速涌向城市及工業(yè)區(qū)，城市的非法屋住戶（Squatter）和低收入家庭增多。房屋短缺逐漸演變?yōu)橥怀鰡栴}。鑒此，馬聯(lián)邦政府實施了公眾低成本房屋計劃（PAKR），由聯(lián)邦政府貸款給各州政府，建造針對低收入群體的廉價房屋，因州政府回收售房資金緩慢，往往要動用州財政收入來歸還聯(lián)邦政府貸款，從而不堪重負，導致該計劃實施情況欠佳。1985年，聯(lián)邦政府以人民房屋計劃政策（PPR）取而代之，由聯(lián)邦政府撥款進行廉價房屋建設。在人民房屋計劃規(guī)劃下，房地部下屬的國家房屋局（JPN）、財政部下屬的國家房屋有限公司（SPNB）、鄉(xiāng)村與地區(qū)發(fā)展部等部門又先后推行了公眾低成本房屋銷售計劃（Public Low-Cost Housing Programme<For Sale>）、人民房屋計劃（People’s Housing Programme<For Sale>）、綜合性公眾房屋銷售計劃（Integrated Public Housing Programme<For Sale>）、綜合性公眾房屋出租計劃（Integrated Public Housing Programme<For Rent>）、特困民眾發(fā)展計劃（PPRT）等，在私人發(fā)展商的參與下，積極發(fā)展廉價房屋。就實施情況看，第八大馬計劃期間（2001-2005年），公共和私人發(fā)展商共完成200513個單位的廉價房屋，完成計劃目標的86.4%。第九大馬計劃期間（2006-2010年）廉價房屋建造計劃為165400個單位，占房屋建造總量的23.3%。
2、廉價屋和廉租屋。在不同住宅計劃下建造的廉價房屋，一部分用于出售，即所謂“廉價屋”，另一部分用于出租，即所謂“廉租屋”。
廉價屋是月收入低于1500令吉的家庭均可申請購買的房屋，購買資格由各州政府根據(jù)開放性電腦注冊系統(tǒng)（The Computerized Open Registration System）嚴格審定。廉價屋建筑面積統(tǒng)一為650平方英尺（約60平米）/單位，售價不超過25000令吉/單位，約相當于商品房市場價格的十分之一。2002年2月27日起，房價根據(jù)地價調(diào)整為最高35000令吉/單位，最低25000令吉/單位的“四檔價格制度”。但2007年以來，馬政府正逐步把廉價屋價格統(tǒng)一到35000令吉/單位（沙巴、砂拉越兩州繼續(xù)實行42000/單位的頂價）。建筑面積也逐步由650平方英尺/單位提高到750平方英尺/單位，屋型須保證3房2浴室。
廉租屋是房屋產(chǎn)權歸政府所有，只出租，不出售的房屋。政府提供廉租屋的初衷是重新安置非法木屋住戶，及以出租方式解決低收入群體的住房問題。此種房屋主要是建于市區(qū)的高層公寓（一般為5-18層），面積為650平方英尺/單位，租金為每月每單位124令吉，不足市場租房價格的十分之一，租約每3年更新一次，由州政府和地方政府全權負責房屋的維修與保養(yǎng)。
3、廉價房屋的建造。廉價屋的建造主要由聯(lián)邦政府撥款，地方政府負責選址和規(guī)劃，有關部門通過簽署合約的方式使私人開發(fā)商成為廉價房屋建設的主要力量。目前負責廉價房屋建設管理的部門主要是，房地部下屬的國家房屋局（JPN）和財政部下屬的國家房屋有限公司（SPNB）,JPN屬于非營利性政府機構，它直接從聯(lián)邦政府獲得撥款，代表聯(lián)邦政府與私人發(fā)展商簽署建造合約，其中心業(yè)務便是廉租屋建設；SPNB屬于營利性公司，它從聯(lián)邦政府獲得貸款（須償還），并與私人發(fā)展商簽署建造合約，該公司主要致力于廉價屋的建設。此外，馬政府強制規(guī)定各類房地產(chǎn)開發(fā)商在其任一開發(fā)項目中必須包含建造30%廉價房屋。開發(fā)商產(chǎn)生的虧損主要從出售的商品房收益中補回，即內(nèi)部“交叉補貼”。在一些地理位置欠佳、地價偏高或對廉價屋需求不大的地區(qū)，州政府可根據(jù)本州情況，采取其他變通方式適當縮小30％這一比例，如企業(yè)可向州政府支付現(xiàn)金補償或參與建造異地廉價屋等。該政策的長期實施不僅為低成本房屋政策找到了資金及制度支撐，保證了馬政府對低成本房屋的充足供應，也使房地產(chǎn)業(yè)健康有序地向前發(fā)展。同時，馬政府規(guī)定，廉價房屋絕不因廉價而忽視“人居概念”（Human Settlement Concept），應注重公共配套設施的建設，如操場、幼兒園、醫(yī)院、商店、社區(qū)會所、祈禱室等。
4、廉價房屋政策伴隨經(jīng)濟發(fā)展有所調(diào)整。隨著馬來西亞國內(nèi)經(jīng)濟加速發(fā)展，不同收入階層人民的生活水平明顯提高，部分廉租屋居民擁有自身產(chǎn)業(yè)的愿望越來越強烈。今年6月1日，馬政府在吉隆坡率先向郊區(qū)租屋居民出售其居住的15007個單位，售價為35000令吉/單位，但購買之后有至少10年的禁售期。租屋居民從而得以在寸土寸金的吉隆坡實現(xiàn)“居者有其屋”的夢想，一時間歡聲雷動。但主要負責此項工作的國家房屋局官員卻認為，他們理解民眾渴望擁有自己的產(chǎn)業(yè)，但卻更希望人們采取租住的方式，一來可以有效解決更多低收入人群的住房問題，加速在2010年實現(xiàn)“零度木屋”的目標；二來由政府對廉租屋進行統(tǒng)一維修保養(yǎng)顯然更有利于低收入家庭的生活狀況及城市的整體規(guī)劃。
（二）政府公務員享有優(yōu)惠住房政策
馬來西亞政府公務員的住房問題分兩種方式解決，一是租住政府提供的公務員住宅，二是在市場上購房。不同級別的公務員可租住政府提供的不同戶型和面積的公務員住宅，最普通的戶型為3房2浴室，約700平方英尺/單位，租金約每月100令吉/單位，租房的公務員每月享受政府發(fā)給的房屋津貼，基本夠當月租房支出。在馬來西亞新行政中心布特拉再也（Putrajaya）就建造了大量此類住宅，其中包括提供給部分高級公務員租用的小型別墅。第八大馬計劃期間，共建造針對政府公務員的住宅43,620個單位，完成計劃目標的70.4%，主要提供給警察、武警、消防救援人員、海關和移民廳官員，以及政府公務員。在農(nóng)村和邊遠地區(qū)工作、缺乏基本住宿條件的教師和醫(yī)務工作者也可享受此類住宅。如年滿25-56周歲的馬政府公務員欲在市場購房，即可向政府申請貸款，馬來土著公務員可向財政部貸到房款的110%，購房時還可享受5%折扣，非馬來人公務員只能貸到房款的90%。公務員的優(yōu)惠貸款年利率為4%，最高還款期限為30年。馬政府設有個人住房公積金賬戶，每月從工資中提取8%，用人單位提取12%放入該賬戶，欲買房時，可憑購房證明提取使用公積金，如不購房到55歲時可全部取出。
（三）商品房建造及銷售
1、嚴格審批房地產(chǎn)開發(fā)項目。馬政府制定了1966年《房屋開發(fā)商（管理與執(zhí)照）法令》、1989年《房屋開發(fā)商（管理與執(zhí)照）規(guī)則》以及1974年《街道、排水系統(tǒng)和建筑物法令》等。商品房建造以私人發(fā)展商為主。每個房地產(chǎn)項目都必須向政府申請執(zhí)照；建造過程中的任何更改以及住宅的宣傳和銷售，必須經(jīng)政府許可同意；開發(fā)商必須進行環(huán)境和安全評估；開發(fā)商如違反有關規(guī)定，將被撤銷房屋建造執(zhí)照、罰款，嚴重者追究刑事責任；建造住宅必須在住宅買賣合同簽訂后的24－36個月內(nèi)完工（視房屋類型而定）；交房時必須提供住宅適居證明；如在規(guī)定期限內(nèi)不能交房，罰金為總房款的10％。
2、不斷完善商品房銷售方式。馬商品房建設和銷售過去長期通行的方式是“先售后建”，即購房者簽訂合同時支付總房款的10％，然后按工程進度分期付款，逾期不付，開發(fā)商有權中止合同。總房款的最后5％由律師保管，18個月后如房屋質(zhì)量合格再將5%房款移交給開發(fā)商。然而，“先售后建”多年來也導致了部分“滯銷樓”、“爛尾樓”的出現(xiàn)。1990年——2006年間，馬國內(nèi)共有266項產(chǎn)業(yè)發(fā)展計劃被擱置，涉及96,600個房屋單位，國家房屋有限公司（SPNB）負責“挽救”此類項目但疲于應對。2007年1月，馬政府開始試行“先建后售”方式，也稱10：90付款方案，并將在兩年觀察期內(nèi)與“先售后建”同步進行。該方案下，購房者在簽署房屋買賣合約時繳付10%訂金，并存放于一個“房款托管帳戶”（Stakeholder），開發(fā)商在交房后才能動用，其余90%房款則在竣工后交付。金融機構分階段為開發(fā)商發(fā)放貸款，使其按期推行發(fā)展計劃。落實“先建后售”的發(fā)展商得以豁免30%的廉價屋建造份額，但須異地建造中、低價格房屋。此舉為發(fā)展商和購房者帶來了雙贏。它既可減輕購房者經(jīng)濟負擔和購房風險，也有助于開發(fā)商提高自身競爭力，并淘汰那些實力不足、抱有投機目的的低素質(zhì)開發(fā)商。
3、注重保護國內(nèi)外購房者權益（1）房地部專門設立了房屋仲裁庭（Tribunal For Homebuyer Claims），負責處理每項申述額不超過25000令吉的申述要求。第八大馬計劃期間，房屋仲裁庭總共受理了10074件申訴，成功處理8569件，深得購房者信任。（2）為保護土著馬來人利益，政府規(guī)定開發(fā)商須在每一項目中為土著馬來人保留20%的房屋單位（土著固打）和5%的購房折扣，如這20%房屋銷售困難，開發(fā)商可向州政府申請，經(jīng)批準后方可出售給非土著公民。（3）2006年12月21日起，馬政府陸續(xù)放寬了部分外資投資房地產(chǎn)市場條例，包括外國人可不經(jīng)馬外資委員會（FIC）批準即可購買價格在25萬令吉以上的房屋,推行“大馬——我的第二家園計劃”，撤銷產(chǎn)業(yè)盈利稅，允許外國人獲得無限制產(chǎn)業(yè)貸款等。此類舉措吸引外資進入馬房地產(chǎn)市場的效果十分明顯。
4、審慎限制房屋所有權和使用權轉讓。馬來西亞政府規(guī)定，居民從政府獲得的廉價屋、廉租屋不得轉手出租；各州根據(jù)本州情況對廉價屋規(guī)定了禁售期，最少不低于10年。廉租屋居民一旦購買了廉租屋，也須遵守10年禁售期；在商品房轉讓方面。自1975年起至2007年，馬政府嚴格征收產(chǎn)業(yè)盈利稅（Property Gains Tax），馬來西亞籍屋主在購買房產(chǎn)后2年內(nèi)出售須繳納30％的盈利稅，第3年出售繳納20％，第4年出售繳納15％，第5年繳納5％，第5年后，無須繳納。非馬來西亞籍屋主5年內(nèi)出售繳納30％，5年后出售仍須繳納5％。該政策實施多年來，不僅為馬國庫帶來可觀收入，也有效抑制了房地產(chǎn)投機活動。
三、近年來馬來西亞房地產(chǎn)市場價格變動情況
除廉價房屋外，馬商品房房價主要由樓盤位置、市場供求情況等因素決定，然而，馬政府長期謹慎實施各項土地和房屋政策，各級政府機構嚴格監(jiān)督和規(guī)范市場發(fā)展。因此，商品房市場多年來價格緩慢增長，沒有出現(xiàn)過房價大起大落現(xiàn)象。從馬來西亞年度各類房屋價格指數(shù)（The Malaysian Annual All House Price Index）來看，1999年指數(shù)比1990年上升了91.8點，平均每年上升約10點；2006年比2000年上升了17.8點，平均每年上升約3點，詳情見附表（一）。馬來西亞的房屋類型除廉價房屋外，分為排屋（單層排屋、雙層排屋）、公寓、洋房（獨立洋房、半獨立洋房）等，各種類型房屋的平均價格從2005年第四季度的161500令吉/單位上漲到2006年第四季度的164861令吉/單位，漲幅為2.1%。平均價格排前三位的分別是吉隆坡（352335令吉/單位）、雪蘭莪（242512令吉/單位）、沙巴（214264令吉/單位）。
從整體表現(xiàn)看，近十年來馬國內(nèi)房地產(chǎn)市場走勢平穩(wěn)（見附表二、附表三）。2006年12月底開始馬出臺一系列放寬房地產(chǎn)市場的措施以后，房地產(chǎn)市場趨向活躍，尤其是外資進入有明顯增長。馬房地產(chǎn)發(fā)展商會（REHDA）今年4月份調(diào)查顯示，新措施出爐后，房地產(chǎn)交易中來自外國客戶的銷售額平均增長8%,本地客戶銷售額則飆升32%。迄今，涉足馬房地產(chǎn)市場的外資公司已達數(shù)十家，多數(shù)來自中東、新加坡、香港和韓國。
附表一：
馬來西亞分類房屋價格指數(shù)
The Malaysian House Price Index by House Type
各類房屋
All Houses排屋
Terraced高層房屋
High-Rise獨立洋房
Detached半獨立洋房
Semi-
Detached
權重（2000=100）100.072.710.95.710.9
指數(shù)
Index年度
變化
（%）指數(shù)
Index年度變化
（%）指數(shù)
Index年度變化
（%）指數(shù)
Index年度
變化
（%）指數(shù)
Index年度
變化
（%）
年度指數(shù)
（1990=100）
198996.14.395.01.892.618.698.71.796.20.7
1990100.0 4.1100.05.3100.08.0100.01.4100.04 . 0
1991125.525.5113.513.5107.27.2114.314.3110.010.0
1992140.712.2123.58.9107.30.1125.810.1118.27.5
1993147.54.9128.94.4105.8-1.4135.27.5122.13.3
1994159.38.0140.18.7112.26.1148.710.0130.06.5
1995188.518.4158.413.1116.94.2172.015.7142.79.8
1996212.812.9174.510.2115.7-1.1196.214.1154.28.1
1997216.81.9192.010.1110.2-4.8204.64.3158.62.9
1998196.4-9.5182.7-4.9103.4-6.2176.7-13.7145.7-8.2
1999191.8-2.4176.4-3.599.6-3.7164.9-6.7139.3-4.4
年度指數(shù)
（2000=100）
199994.393.798.295.094.1
2000100.06.0100.06.7100.01.9100.05.3100.06.3
2001101.11.1100.00.0102.82.8104.64.6102.62.6
2002103.62.5104.74.796.7-5.9105.40.8102.0-0.6
2003107.74.0107.72.9111.315.1106.81.3106.14.0
2004112.94.8111.73.7113.01.5116.18.7115.89.1
2005115.62.4114.02.1114.11.0120.74.0119.93.5
2006117.81.9115.81.6115.51.2128.36.1121.41.3
資料來源：馬來西亞財政部評估與房地產(chǎn)服務局
附表二：
1990-2006年馬來西亞房地產(chǎn)交易值、交易量及年度變化情況
Value and Volume of Property Transaction and Annual Changes 1990-2006
年份
Year交易值
（單位：十億令吉）交易值
年度變化（%）交易量
（單位：千）交易量
年度變化（%）
199015.16-148.20-
199117.3214.2164.0010.7
199220.2717.0168.272.6
199322.4410.7178.055.8
199429.7032.4217.5422.2
199539.8534.2251.8915.8
199648.9922.9270.537.4
199753.218.6274.751.6
199827.90-47.6186.08-32.3
199934.4223.4225.8921.4
200041.3120.0240.066.3
200138.63-6.5242.631.1
200238.640.0231.39-4.6
200343.4312.4243.385.2
200459.9638.1293.2120.5
200556.78-5.3276.51-5.7
200659.544.9269.60-2.5
資料來源：馬來西亞財政部評估與房地產(chǎn)服務局
附表三：
2001-2006年馬來西亞房地產(chǎn)市場分類簡況
Sector Performance in Malaysia 2001 – 2006
門類
Sector住宅
Residential商用
Commercial工業(yè)用
Industrial農(nóng)用
Agricultural開發(fā)用地
Development
Land其他
Others總額
Total
年份數(shù)量
Volume總值Value
（單位：
百萬令吉）數(shù)量
Volume總值
Value
（單位：
百萬令吉）數(shù)量
Volume總值Value
（單位：
百萬令吉）數(shù)量
Volume總值Value
（單位：
百萬令吉）數(shù)量
Volume總值Value
（單位：
百萬令吉）數(shù)量
Volume總值Value
（單位：
百萬令吉）數(shù)量
Volume總值Value
（單位：
百萬令吉）
2001176,20822,199.2415，8626,426.766,0984,319.5136,6592,308.487,5773,319.5323061.42242,63438,634.93
2002162,26921,136.7417,0486,443.906,0103,838.6437,0713,229.378,7553,892.34241102.31231,39438,643.29
2003164,72323,011.2318,6637,327.466,4903,967.9843,5063,698.219,5315,331.8146398.23243,37643,434.92
2004195,24329,295.7524,21210,950.567,8185,834.0753,9065,474.6711,6508,305.13383103.34293,21259,963.52
2005181,76228,407.3424,15111,631.337,1435,004.5051,8684,951.9711,3766,706.2520880.34276,50856,781.72
2006176,27728,697.2624,21111,177.646,9735,971.3550,7235,584.3211,1528,041.1626466.37269,60059,538.10
