越南房地產(chǎn)深度觀察：越南是十年前的中國(guó)嗎？

來(lái)源：格隆匯

  總結(jié)：木棉花開(kāi)，冬不再來(lái)！近年來(lái)，越南成為實(shí)業(yè)和房產(chǎn)投資熱點(diǎn)區(qū)域，2018年進(jìn)入胡志明樓市最多的外國(guó)人來(lái)自中國(guó)，占比近30%，我們認(rèn)為其中一個(gè)很重要的原因是經(jīng)歷了中國(guó)樓市暴漲的中國(guó)人，都想要有再來(lái)一次的機(jī)會(huì)，沒(méi)買(mǎi)的重新買(mǎi)，買(mǎi)了的多買(mǎi)點(diǎn)。那到底越南是不是十年前的中國(guó)，越南的房產(chǎn)是否值得買(mǎi)呢，未來(lái)還有上漲空間嗎？我們調(diào)研了胡志明市區(qū)8個(gè)樓盤(pán)，并調(diào)研了胡志明市開(kāi)發(fā)商、房產(chǎn)中介及資產(chǎn)管理機(jī)構(gòu)，并根據(jù)自己的深度觀察尋找答案。從購(gòu)房人口占比、人均收入水平、城鎮(zhèn)化率、城市規(guī)劃及交通建設(shè)、房?jī)r(jià)絕對(duì)水平等多方面來(lái)看，越南和十年前的中國(guó)非常接近，但是現(xiàn)在的越南是十年前的中國(guó)，十年后的越南卻未必能達(dá)到今天中國(guó)的成就，因此最終高度不可直接對(duì)比，從買(mǎi)房角度，我們認(rèn)為需要越南盾和美元兩個(gè)視角去看，從本國(guó)居民角度，我們認(rèn)為越南本幣計(jì)價(jià)的胡志明房?jī)r(jià)上漲空間仍然較大，畢竟對(duì)于一個(gè)國(guó)家最大的經(jīng)濟(jì)都市還在建設(shè)第一條地鐵線的情況下，當(dāng)?shù)鼐用裨跊](méi)有真正見(jiàn)到之前，是很難真正想象或者感受這些交通建設(shè)帶來(lái)的巨變；但對(duì)于外國(guó)投資者來(lái)講，需要注意的是匯率貶值以及杠桿損失（越南買(mǎi)房沒(méi)法和在國(guó)內(nèi)買(mǎi)房那樣輕松借貸）都將壓制最終收益率。

越南地產(chǎn)歷史——?dú)v經(jīng)三輪周期、振蕩上漲趨勢(shì)明顯：

1）高速騰飛期（2004-2008）——需求強(qiáng)勁、量?jī)r(jià)暴漲、城鎮(zhèn)化率29%：2006年11月越南加入WTO，GDP平均增長(zhǎng)7%，美元對(duì)越南盾匯率相對(duì)穩(wěn)定16000左右，不過(guò)由于貨幣總量暴增，M2五年平均增速超過(guò)32%，CPI同比增速在2008年達(dá)到驚人的19.9%，居民購(gòu)房保值意愿強(qiáng)烈且居民對(duì)經(jīng)濟(jì)前景大為看好，2007年房地產(chǎn)銷(xiāo)量創(chuàng)出天量，超過(guò)1萬(wàn)套，公寓均價(jià)突破1千美金/平，最高達(dá)到1650美金/平米左右，但當(dāng)時(shí)匯率算，約2801萬(wàn)越南盾/平米。

2）調(diào)整衰退期（2009-2013）——加息加稅、量?jī)r(jià)齊跌、城鎮(zhèn)化率32%：2008年加息以及2009年加稅導(dǎo)致2009年房?jī)r(jià)大幅下跌37%至1000美金/平米左右，匯率大幅貶值近26%至20828；但2009年之后越南政府又持續(xù)大幅降息恢復(fù)至9%的水平，同時(shí)2010年宣布鼓勵(lì)越僑買(mǎi)房，銷(xiāo)量在2010年一度暴增至1.3萬(wàn)套左右，由于越僑精通信貸杠桿推升按揭利率上升至近20%，使得2011和2012年大幅回落甚至腰斬至不足5000套水平。

3）健康發(fā)展期（2009-2013）——貨幣穩(wěn)定、量?jī)r(jià)緩漲、城鎮(zhèn)化率36%：經(jīng)歷了金融危機(jī)和歐債危機(jī)的影響之后，越南經(jīng)濟(jì)重新回歸增長(zhǎng)，平均GDP增速也恢復(fù)到6.4%的水平，政府在2014年推出30萬(wàn)億越南盾的購(gòu)房貸款計(jì)劃，2015年《住房法》修改放寬外國(guó)人買(mǎi)房條件大幅推升了地產(chǎn)銷(xiāo)量，銷(xiāo)量更是在2015年放寬當(dāng)年爆沖至超過(guò)3W套，價(jià)格在2018年恢復(fù)至1210美金左右，需要注意的是，以美元計(jì)價(jià)并未創(chuàng)新高，但是如果以本幣計(jì)價(jià)，由于2008和2018年的匯率分別是16977和22825，對(duì)應(yīng)本幣價(jià)格2018年達(dá)到3523萬(wàn)越南盾/平米超過(guò)2008年的2801萬(wàn)越南盾/平米近20%。

越南地產(chǎn)現(xiàn)狀——供需兩旺價(jià)格上漲、租金收益率高位略降：

1）供需兩旺均在3W套、去化率高達(dá)80%、按揭貸款利率較高近10%；

2）庫(kù)存量整體偏低不足一年、豪華住宅供應(yīng)緊缺僅占2%；

3）外國(guó)投資者逐漸增多、中國(guó)投資者占比最高：2018通過(guò)CBER在越南購(gòu)房的客戶中，中國(guó)大陸占比30%，韓國(guó)22%、香港11%是最高的三個(gè)地方。購(gòu)房者的目的中，用于自己居住的占比約20%，比2016、2017有明顯下降，顯示投資比例較高；其中準(zhǔn)備轉(zhuǎn)售（Buy-to-gain）的占比約22%，準(zhǔn)備轉(zhuǎn)租（Buy-to-let）的占比約58%；

4）租金收益平均6%、但高位略有下降：胡志明平均租金收益率6%，而新的開(kāi)發(fā)區(qū)第二區(qū)（類(lèi)似上海浦東新區(qū)）由于整體房?jī)r(jià)相對(duì)較低，租金收益率則最高達(dá)到8%，對(duì)比國(guó)內(nèi)2%左右的租金收益率，這樣的租金較難相信，但其實(shí)紐約等主流城市也有近6%的租金收益率，但隨著2015-2018年四年的銷(xiāo)售量逐漸竣工交房，將使得買(mǎi)房用作租賃的面對(duì)更大的壓力，租金收益率預(yù)計(jì)會(huì)持續(xù)下行。

越南地產(chǎn)趨勢(shì)——像十年前的中國(guó)、房?jī)r(jià)上漲空間仍大、但最終高度不可直接對(duì)標(biāo)：

1）越南人口結(jié)構(gòu)接近2007年的中國(guó)：首次購(gòu)房人口（25-44歲）占比來(lái)看，越南2016年首次購(gòu)房人口占比為32.9%，與2007年中國(guó)（33.2%）接近；

2）越南收入水平接近2006年的中國(guó)：從人均GDP看，和中國(guó)2004年接近（1560美元）；從可支配收入角度，越南2016年人均可支配收入水平為1603美元，和中國(guó)2006年接近（1739美元）；

3）越南城鎮(zhèn)化水平接近2000年的中國(guó)：越南2018年末的城鎮(zhèn)化水平約36%，相當(dāng)于2000年中國(guó)的水平，我們預(yù)計(jì)城鎮(zhèn)化的提升將會(huì)是未來(lái)越南房地產(chǎn)市場(chǎng)重要的驅(qū)動(dòng)力；

4）越南城市規(guī)劃水平接近1995年的中國(guó)、地鐵還在蓋一條；

5）越南典型樓盤(pán)房?jī)r(jià)絕對(duì)價(jià)格水平接近2006年的中國(guó)。

風(fēng)險(xiǎn)提示：越南經(jīng)濟(jì)不及預(yù)期、越南盾匯率貶值

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• 2019越南國(guó)際建筑建材及家居用品展
• 3月27-31日  河內(nèi)國(guó)家建筑展覽中心
• 6月19-23日、9月25日至29日在胡志明國(guó)際會(huì)展中心

• 泰國(guó)  

• 2019年第9屆中國(guó)-東盟(泰國(guó))五金機(jī)電,建材家居貿(mào)易展會(huì)
• 時(shí)間：9月05-07日 地點(diǎn)：泰國(guó)曼谷BITEC展覽中心參加展會(huì)隨團(tuán)觀展考察，是開(kāi)拓目標(biāo)市場(chǎng)快速高速有效的不二法寶！
• 2018年12月31日，中國(guó)-東盟自貿(mào)區(qū)步入東盟經(jīng)濟(jì)一體化98%商品零關(guān)稅貿(mào)易時(shí)代 ！
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